KPFG2022003

開府〔2022〕6號

開平市人民政府關于印發開平市國有

建設用地價格計收辦法的通知

各鎮（街道）人民政府（辦事處）、管委會，市有關單位：

現將《開平市國有建設用地價格計收辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

開平市人民政府

2022年5月9日

開平市國有建設用地價格計收辦法

第一條 制定目的

為進一步加強開平市國有建設用地價格管理，優化土地資源市場配置，完善國有土地有償使用制度，根據國家和省土地管理法律、法規有關規定，結合新一輪基準地價制定本方法，為開平市國有建設用地出讓、劃撥、租賃、補交地價以及其他情形的地價管理業務提供依據。

第二條 制定依據

（一）《中華人民共和國土地管理法》；

（二）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；

（三）《中華人民共和國城市房地產管理法》；

（四）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）；

（五）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）；

（六）《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）；

（七）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號；

（八）《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》（國土資廳發〔2018〕4號）；

（九）《廣東省國土資源廳關于進一步規范土地出讓管理工作的通知》(粵國土資規字〔2017〕2號)。

第三條 適用情形

（一）以劃撥、出讓（含先租后讓、彈性年期出讓）、租賃等方式取得國有建設用地使用權地價款的計收；

（二）已劃撥國有建設用地使用權補辦出讓需補交地價款的計收；

（三）已出讓的國有建設用地使用權因調整容積率、改變用途、延長土地使用年期等需補交地價款的計收；

（四）相關名詞說明

1.本辦法所稱的宗地評估價是指由自然資源部門通過公開方式選定的具有資質的評估機構在客觀、獨立、公正的條件下按照規定的程序和方法進行評估確定的地價。

2.本辦法所稱的基準地價是指在國土空間規劃確定的城鎮可建設用地范圍內，對平均開發利用條件下不同級別或不同均質地域的建設用地，按照商服、住宅、工業、公共服務項目等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高年期土地權利的區域平均價格。

本辦法涉及基準地價相關計算公式及修正系數僅限于適用于自然資源主管部門內部核算基準地價修正價，不作他用。

3.本辦法所稱的起始價是指在宗地評估價的基礎上，通過集體決策審議程序確定的地價。

4.本辦法所稱的成交價是指交易雙方按照國有建設用地有償供應的相關規定，以起始價為基礎，在土地市場中實際成交的地價。

第四條 確定原則

（一）國有建設用地公開出讓

國有建設用地采用招標、拍賣、掛牌方式公開出讓的，委托土地估價中介機構評估宗地評估價，宗地評估價與宗地所在區片或所在級別修正后基準地價對比，取其價高者價格作參考，經集體決策程序確定出讓起始價，以土地市場交易確定實際的成交價進行計收。

（二）國有建設用地協議出讓

符合協議方式出讓條件的國有建設用地，委托土地估價中介機構評估宗地評估價，宗地評估價與宗地所在區片或所在級別修正后基準地價對比，取其價高者作為價格作參考，經集體決策程序確定協議出讓地價款進行計收。

（三）國有建設用地劃撥

以劃撥方式供地的政府出資興辦的非營利性公共設施、醫衛慈善、教育、公園與綠地、市政道路等用地，不再委托土地估價中介機構評估，根據宗地實際用地成本擬定劃撥地價款，經集體決策程序后進行計收。

以劃撥方式供地的國有建設用地，地價參照宗地所在地段對應用途的區片基準地價或級別基準地價標準計收，實際用地成本高于對應用途區片基準地價或級別基準地價標準的，按實際用地成本擬定劃撥地價款，經集體決策程序后進行計收。

（四）國有建設用地租賃

以租賃方式供地的國有建設用地，委托土地估價中介機構評估宗地評估價，宗地評估價與宗地所在區片或所在級別修正后基準地價對比，取其價高者確定土地租金起始價，以土地市場交易確定實際的成交價進行計收。

（五）國有建設用地補交地價

已劃撥國有建設用地補辦出讓、已出讓國有建設用地調整容積率、改變用途、延長土地使用年限等類型按整宗地補交地價的，委托土地估價中介機構評估宗地評估價，宗地評估價與宗地所在區片或所在級別修正后基準地價對比，取其價高者確定需補交地價進行計收。

單元房補交地價不再委托土地估價中介機構評估，直接根據宗地所在區片或所在級別修正后基準地價確定需補交地價進行計收。

第五條 出讓地價

（一）公開出讓

國有建設用地采用招標、拍賣、掛牌方式公開出讓的，以公開方式委托1家土地估價中介機構評估確定宗地評估價，宗地評估價與宗地所在區片或所在級別修正后基準地價對比，取其價高者作為集體決策的基礎依據。

為扶持第三產業發展，鼓勵建設城市商貿綜合體，商服用地集中強度符合條件的，在評估出讓底價時可按商服用地開發強度表的修正系數進行修正。

附表              商服用地開發強度表

注：開發強度系數(X)=商服建筑面積/純商服建筑物占地面積

建筑物占地面積以外墻（底層勒腳以上）的外圍水平面積計算。

（二）協議出讓

國有建設用地符合協議方式出讓的，除“三舊”改造項目以公開方式委托5家土地估價中介機構評估，剔除最高和最低的評估結果，余下3個評估結果取其平均值作為宗地評估價外，其余以公開方式委托1家土地估價中介機構評估確定宗地評估價。宗地評估價與宗地所在區片或所在級別修正后基準地價對比，取其價高者作為集體決策的基礎依據。

“三舊”改造項目采用協議出讓的，商服用地的出讓價可按商服用地開發強度表的修正系數進行修正。

（三）特殊出讓方式

為切實降低工業企業用地初始成本，擴大工業用地有效供給，工業用地可采用彈性年期出讓、先租后讓等方式供應，涉及地價計收的方法如下：

1.彈性年期出讓

對于采取彈性年期出讓方式供應工業用地的，按相應出讓方式確定法定最高使用年期的宗地對比后最高價，按照出讓年期與工業用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數，確定彈性年期出讓起始價。具體修正公式如下：

宗地地價=法定最高使用年期宗地對比后最高價×（彈性出讓年期÷法定最高使用年期）

2.先租后讓

對于采取先租后讓方式供應工業用地的，土地使用年限最長不得超過50年。出讓年限按“2+3+N”原則確定，其中2年為基建租賃期，3年為投產租賃期，N年為出讓期。按相應出讓方式確定法定最高使用年期的宗地對比后最高價作為先租后讓起始價，以土地市場交易實際成交價按照年期修正系數確定土地租金和后續出讓地價款。

先租后讓底價=（租賃年期+出讓年期）÷50×宗地對比后最高價

土地租賃期間總租金根據最終成交價金額進行修正后確定，即：

總租金=[租賃期÷（租賃年期+出讓年期）]×成交價

每年租金=總租金÷租賃期

租賃期滿后，承租人符合約定條件可采取出讓方式取得剩余年期的國有建設用地使用權，后續出讓價款為最終成交價減去租賃年期間交租金。即：后續出讓金=成交價-總租金。

第六條 租賃價格

采取租賃方式供地的國有建設用地，經以公開方式委托1家土地估價中介機構評估法定最高使用年期的宗地評估地價，宗地評估地價與宗地所在區片或所在級別修正后相應用途基準地價對比，取其價高者作為土地租賃起始價，以土地市場交易確定實際的成交價進行計收。具體修正公式如下：

年期修正系數=租賃年期÷法定最高出讓年限

土地租賃期間總租金=（租賃年期÷法定最高出讓年限）×對比后最高價

第七條 補交地價

劃撥國有建設用地補辦出讓，已出讓的國有建設用地調整容積率、改變用途、延長土地使用年限等類型需要補交地價的，以公開方式選取5家土地估價中介機構評估需補交地價，剔除最高和最低的評估結果，余下3家評估結果取其平均值作為宗地評估補繳價，與以下第（一）（二）（三）（四）點計算的修正后基準地價對比，取其高值計收需補交的地價。屬于單套商服、住宅建筑物按整宗地補交地價的，委托1家土地估價中介機構評估確定宗地評估價，單元房補繳地價不再委托土地估價中介機構評估，直接根據以下公式計算的修正后基準地價按相應補繳比例確定需補交地價。

（一）劃撥土地補辦出讓

屬劃撥商服、住宅用途未開發建設的歷史遺留用地，需經批準并補交地價后才可繼續開發建設。劃撥土地（宗地）需補交地價后才可分割發證（建筑物分割為單元發證）。

劃撥用地經批準補辦出讓手續，若共用宗地有部分已補辦出讓設定使用年限的，按已確定的使用年限處理，未設定土地年限的按批準用途法定最高年限確定。

宗地含有兩種或兩種以上不同用途的，分別按不同用途面積和標準計算后，再合計總價。若宗地為商服、住宅混合用途但無法確定各用途面積的，則統一按商服用途占20%、住宅用途占80%的比例進行計算后，再合計總價。若宗地為商服、住宅、工業或其他用地混合用途但無法確定各用途面積的，則統一按各用途均等比例進行計算后，再合計總價。宗地用途如涉及歷史遺留問題，需依據《開平市自然資源局關于印發<開平市不動產登記歷史遺留問題處理意見（試行）>的通知》（開自然資字〔2019〕189號）文件確定土地用途。

1.商服用地

（1）以劃撥方式取得的商服宗地，按原批準用途補辦出讓手續的，按以下公式計算修正后的基準地價的40%確定，經對比宗地評估補繳價，取其高值為需補交地價。

城區商服用地（宗地）基準地價=商服用地區片基準地價×商服容積率修正系數×商服建筑面積×商服年期修正系數

鄉鎮商服用地（宗地）基準地價=商服用地級別基準地價×商服容積率修正系數×商服用地面積×商服年期修正系數

當宗地整體容積率小于1.0時，商服建筑面積按商服用地面積取值。

以劃撥方式取得的單套商服建筑物（單元）用地，按原批準用途補辦出讓手續的，按以下公式計算商服用地修正后基準地價，按該地價的15%確定需補交地價。

城區單套商服建筑物（單元）補交地價=商服用地區片修正后基準地價×15%=商服用地區片基準地價×商服樓層修正系數×商服建筑面積×商服年期修正系數×15%

鄉鎮單套商服建筑物（單元）補交地價=商服用地級別修正后基準地價×15%=商服用地級別基準地價×商服樓層分配系數×單元分攤的用地面積×商服年期修正系數×15%

其中，位于商服路線價的臨街商服用途單套商服建筑物（單元），按商服路線價標準計算（不區分是否超出路線價標準深度；臨兩條或以上路線價的，按路線價高者確定）；不屬于商服路線價區段的單套商服建筑物（單元），城區的按所在地段商服用地區片基準地價計算，鄉鎮的按所在地段級別基準地價計算。

2.住宅用地補交地價

（1）以劃撥方式取得的住宅宗地，按原批準用途補辦出讓手續的，按以下公式計算修正后的基準地價的40%確定，經對比宗地評估補繳價，取其高值為需補交地價。

城區住宅用地（宗地）基準地價=住宅用地區片基準地價×住宅容積率修正系數×住宅建筑面積×住宅年期修正系數

鄉鎮住宅用地（宗地）基準地價=住宅用地級別基準地價×住宅容積率修正系數×住宅用地面積×住宅年期修正系數

（2）以劃撥方式取得的單套住宅建筑物（單元）用地，按原批準用途補辦出讓手續的，按以下公式計算住宅用地修正后基準地價，按該地價的15%確定需補交地價。

城區單套住宅建筑物（單元）補交地價=住宅用地區片修正后基準地價×15%=住宅用地區片基準地價×住宅建筑面積×住宅年期修正系數×15%

鄉鎮單套住宅建筑物（單元）補交地價=住宅用地級別修正后基準地價×15%=住宅用地級別基準地價×單元分攤的用地面積×住宅年期修正系數×15%

3.工業用地補交地價

（1）以劃撥方式取得的工業宗地，按原批準用途補辦出讓手續的，按以下公式計算修正后的基準地價的40%確定，經對比宗地評估補繳價，取其高值為需補交地價。

城區工業用地（宗地）基準地價=工業用地區片基準地價×工業用地面積×工業年期修正系數

鄉鎮工業用地（宗地）基準地價=工業用地級別基準地價×工業用地面積×工業年期修正系數

（2）以劃撥方式取得的工業廠房（單元）用地，按原批準用途補辦出讓手續的，按以下公式計算工業用地修正后基準地價，按該地價的40%確定需補交地價。

城區工業廠房（單元）補交地價=工業用地區片修正后基準地價×40%=工業用地區片基準地價×廠房單元分攤的用地面積×工業年期修正系數×40%

鄉鎮工業廠房（單元）補交地價=工業用地級別修正后基準地價×40%=工業用地級別基準地價×廠房單元分攤的用地面積×工業年期修正系數×40%

4.公共服務項目用地補交地價

（1）以劃撥方式取得的公共服務項目宗地，按原批準用途補辦出讓手續的，按以下公式計算修正后的基準地價的40%確定，經對比宗地評估補繳價，取其高值為需補交地價。

類別一：城區公共服務項目用地（宗地）基準地價=公共服務項目用地區片基準地價×公共服務項目用地建筑面積×公共服務項目用地容積率修正系數×公共服務項目用地類型修正×公共服務項目用地年期修正系數

鄉鎮公共服務項目用地（宗地）基準地價=公共服務項目用地級別基準地價×公共服務項目用地面積×公共服務項目用地容積率修正系數×公共服務項目用地類型修正×公共服務項目用地年期修正系數

類別二：城區公共服務項目用地（宗地）基準地價=公共服務項目用地區片價基準地價×公共服務項目用地面積×公共服務項目用地類型修正×公共服務項目用地年期修正系數

鄉鎮公共服務項目用地（宗地）基準地價=公共服務項目用地級別價基準地價×公共服務項目用地面積×公共服務項目用地類型修正×公共服務項目用地年期修正系數

（2）以劃撥方式取得的公共服務建筑物（單元），按原批準用途補辦出讓手續的，按以下公式計算公共服務用地修正后基準地價，按該地價的40%確定需補交地價。

類別一：城區公共服務項目用地（單元）補交地價=公共服務項目用地區片修正后基準地價×40%=公共服務項目用地區片基準地價×公共服務項目用地單元建筑面積×公共服務項目用地類型修正×公共服務項目用地年期修正系數×40%

鄉鎮公共服務項目用地（單元）補交地價=公共服務項目用地級別修正后基準地價×40%=公共服務項目用地級別基準地價×公共服務項目用地單元分攤的用地面積×公共服務項目用地類型修正×公共服務項目用地年期修正系數×40%

類別二：城區公共服務項目用地（單元）補交地價=公共服務項目用地區片修正后基準地價×40%=公共服務項目用地區片基準地價×公共服務項目用地單元分攤的用地面積×公共服務項目用地類型修正×公共服務項目用地年期修正系數×40%

鄉鎮公共服務項目用地（單元）補交地價=公共服務項目用地級別修正后基準地價×40%=公共服務項目用地級別基準地價×公共服務項目用地單元分攤的用地面積×公共服務項目用地類型修正×公共服務項目用地年期修正系數×40%

5.上述用途以外的其他用地，對照《其他用地價格參照系數表》的用途按上述1、2、3、4點的規定計收需補交地價。

（二）調整容積率補交地價

1.商服、住宅、公共服務項目用地（類別一）

經自然資源主管部門批準增加容積率或竣工驗收時經自然資源主管部門核定實際建筑面積超出原批準建筑面積需補交地價的，按以下方法確定需補交地價：

（1）原土地出讓合同已約定補交地價款方式的，從其約定。

（2）原土地出讓合同未約定補交地價款方式的，按照第七條第（一）點所列商服、住宅、公共服務項目用地（類別一）（宗地）基準地價計算公式計算的地價，該地價與原出讓成交價（已轉讓的按轉讓價）的綜合樓面價核算的地價比較，取價高者作為集體決策的重要參考依據：

①調整用途結構但不增加容積率

按照第七條第（一）點商服、住宅、公共服務項目用地（類別一）（宗地）基準地價計算公式計算規劃調整前后用途的地價差額部分，經對比宗地評估價，差額部分取其價高者為需補交地價，地價減少的政府不予退回。

②調整用途結構且增加容積率

原容積率內的用途結構調整，按照上述調整用途結構但不增加容積率的計算方法計算；增加容積率部分，按照第七條第（一）點所列商服、住宅、公共服務項目用地（類別一）（宗地）地價計算公式計算出增加容積率部分各用途的地價之和，經對比宗地評估價，取其價高者為需補交地價。

商服、住宅、公共服務項目用地（類別一）出讓時未明確規劃設計條件的，由自然資源主管部門核定規劃條件，需補交地價的按上述有關規定補交地價款。

2.工業、公共服務項目用地（類別二）

工業、公共服務項目用地（類別二）出讓期限內，在符合規劃、不改變土地用途的前提下增加容積率，不計收土地價款。

工業用地建成后行政辦公及生活服務設施用地面積超過項目總用地面積7%的，超出部分，按第七條第（一）點所列商服、住宅用地基準地價公式計算，經對比宗地評估價，取其價高者為補交地價，補交地價后土地用途仍為工業用途。

（三）改變土地用途補交地價

以出讓方式取得的國有建設用地經批準改變土地用途，按以下標準補交地價，土地使用年限按改變用途后的法定最高年限確定，土地使用年限起算時間不變。

1.高地價用途調整為低地價用途，減少的地價政府不予退回。

2.已出讓的商服變更用途為住宅或者已出讓的住宅變更用途為商服補交地價的，按第七條第（一）點所列商服、住宅用地地價計算公式計算出規劃調整前后用途的地價差額部分，經對比宗地評估價，差額部分取其價高者為需補交地價，地價減少的，政府不予退回。

3.商服、住宅以外的其他用地及已出讓的工業、公共服務項目用地，變更為商服、住宅用途補交地價的，按第七條第（一）點所列商服、住宅用地地價計算公式計算出規劃調整后用途的地價，經對比宗地評估價，取其價高者的40%為需補交地價。原用途的地價不予扣減。

以上改變用途用地補地價，按宗地改變用途的，套用宗地地價計算公式，按單元改變用途的，套用單元地價計算公式。

（四）延長土地使用年期補交地價（不適用于土地使用年期屆滿后的續期補繳地價）

以出讓方式取得的國有建設用地，未到期的原則上不予延長，經批準延長土地使用年限的，應重新簽訂國有建設用地土地使用權出讓合同或簽訂補充合同，并按以下方式補交地價款：

1.商服用地

按第七條第（一）點所列商服用地（宗地）地價計算公式計算宗地的基準地價，經對比宗地評估價，取其價高者按延長土地使用年限修正系數確定為需補交地價。

商服用地（宗地）補交地價＝對比后最高價×延長土地使用年限修正系數

單套商服建筑物（單元）補交地價＝按第七條第（一）點所列單套商服建筑物（單元）地價計算公式計算的地價×延長土地使用年限修正系數

2.住宅用地

按第七條第（一）點所列住宅用地（宗地）地價計算公式計算宗地的基準地價，經對比宗地評估價，取其價高者按延長土地使用年限修正系數確定為需補交地價。

住宅用地（宗地）補交地價＝對比后最高價×延長土地使用年限修正系數

單套住宅建筑物（單元）補交地價＝按第七條第（一）點所列單套住宅建筑物（單元）計算公式計算的地價×延長土地使用年限修正系數

3.工業用地

按第七條第（一）點所列工業用地（宗地）地價計算公式計算宗地的基準地價，經對比宗地評估價，取其價高者按延長土地使用年限修正系數確定為需補交地價。

工業用地（宗地）補交地價＝對比后最高價×延長土地使用年限修正系數

工業廠房單元補交地價=按第七條第（一）點所列工業廠房單元地價計算公式計算的地價×延長土地使用年限修正系數

4.公共服務項目用地

按第七條第（一）點所列公共服務項目用地（宗地）地價計算公式計算宗地的基準地價，經對比宗地評估價，取其價高者按延長土地使用年限修正系數確定為需補交地價。

公共服務項目用地（宗地）補交地價＝對比后最高價×延長土地使用年限修正系數

公共服務項目用地單元補交地價=按第七條第（一）點所列公共服務項目用地單元地價計算公式計算的地價×延長土地使用年限修正系數

5.上述用途以外的經營性用地，參照開平市最新公布的基準地價成果修正體系里的《其他用地價格參照系數表》，按上述1、2、3、4點的規定計收需補交地價。

綜合用途用地先計算各用途延長年限地價需補交地價，各用途需補交地價之和為綜合用途延長年限需補交地價。

6.延長土地使用年限修正系數

延長土地使用年限修正系數=延長年限÷批準用途法定最高年限

延長土地使用年限計收地價時，公式中的年期修正系數按各用途的法定最高年限確定。

第八條 計價面積和土地用途的確定

（一）出讓建設用地使用權的用途類別根據自然資源主管部門批準規劃設計條件的用地性質或建設工程規劃許可的建筑功能，對照現行《土地利用現狀分類》確定。

（二）多種土地用途或建筑功能的，按不同用途或功能建筑面積或用地分攤面積分別計算求和。

（三）已辦理不動產權證書的，按照不動產權證書記載的建筑面積計收地價（如已發不動產權證書與最新實測不一致的，按照最新實測面積計收）；未辦理竣工驗收的，按申請合同履約復核時點的建筑面積計收地價，申請合同履約復核時點的建筑面積參照現行的中華人民共和國國家標準《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000）規定，具體面積認定參照竣工驗收的房產測繪報告。

（四）涉及歷史遺留問題的計價面積參照《開平市自然資源局關于印發<開平市不動產登記歷史遺留問題處理意見（試行）>的通知》（開自然資字〔2019〕189號）進行認定，相關文件如有更新則按最新的文件處理。

第九條享受優惠政策取得的國有建設用地符合轉讓條件的，轉讓時應經批準并按規定補交地價款。原出讓時有約定的，從其約定；原出讓時未約定的，按當時優惠的金額補交地價。

第十條出讓時未約定各用途結構比例的已建成歷史商住用地，在不超過原批準容積率的前提下，經規劃部門批準各用途結構比例的，不再計收補繳地價款。

第十一條 本規定自2022年7月1日開始施行，試行3年。

公開方式：主動公開

開平市人民政府辦公室人秘股            2022年5月9日印發