解讀文本：開平市自然資源局關(guān)于延長《開平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》有效期的通知

　一、《開平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見》的制訂背景是什么？

　　按照上級部門部署，開平市自2016年實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。實施以來，開平市不動產(chǎn)登記工作運行平穩(wěn)，取得了良好成效。但隨著不動產(chǎn)登記管理工作日漸規(guī)范、完善，原來房屋和土地長期分散登記遺留的歷史問題日益突出，不利于維護群眾合法財產(chǎn)權(quán)益，也給社會安全穩(wěn)定帶來了隱患。為切實解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，進一步規(guī)范不動產(chǎn)登記工作，開平市自然資源局制定出臺了《開平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理意見（試行）》（以下簡稱《處理意見》）。

　二、《處理意見》的制訂依據(jù)是什么？

　　制訂依據(jù)包括：

　　（一）《中華人民共和國土地管理法》；

　　（二）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；

　　（三）《中華人民共和國民法典》；

　　（四）《不動產(chǎn)登記暫行條例》；

　　（五）《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》。

　　三、《處理意見》主要解決了哪些不動產(chǎn)登記歷史遺留問題？

　　《處理意見》主要對十類不動產(chǎn)登記歷史遺留問題提出了具體的處理辦法：

一是關(guān)于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地使用年限或用途不一致的問題。對于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地使用年限不一致的，按照土地使用年限“就短”的原則辦理。對于建筑物跨宗地紅線建設(shè)導(dǎo)致土地用途不一致的，按照經(jīng)規(guī)劃批準的建筑物的實際用途確定土地的用途，依法須補繳土地出讓金的，土地使用權(quán)人須進行補繳。對于多個土地使用年限的宗地、建筑物跨不同用途宗地，用地單位應(yīng)先補辦統(tǒng)一土地使用年限、用途手續(xù)后，再辦理規(guī)劃報建手續(xù)。

　　二是關(guān)于建筑物超出宗地紅線占用國有建設(shè)用地的問題。分三類情況處理：1.建筑物基底未超出用地紅線但陽臺、飄窗等垂直投影超出紅線的，可以辦理登記；2.建筑物基底超出宗地紅線,但基地占地面積不超出宗地面積的，調(diào)整界線后無爭議，可以辦理；3.建筑物基底（不包含地下空間）超出用地紅線的，根據(jù)建筑物用途及其基底面積的情況區(qū)別辦理。

　　三是關(guān)于無土地權(quán)屬來源但已辦理房屋登記的問題。分兩類情況處理：1.已辦房屋登記但無土地權(quán)屬來源的商住樓，按規(guī)定補繳出讓金后，予以辦理登記；2.已辦房屋登記但無土地權(quán)屬來源的自建房，經(jīng)違法用地處理、補繳土地出讓金簽訂出讓合同后給予辦理登記。

四是關(guān)于在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有權(quán)（或土地使用權(quán)）沒有同步轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致不動產(chǎn)土地、房屋權(quán)利不一致的問題。商品房或已分割辦證的自建房，現(xiàn)房產(chǎn)所有權(quán)人持房產(chǎn)證和原權(quán)利人的國有土地使用證申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記的，應(yīng)予以受理。未分割辦證的自建房和工業(yè)廠房，當(dāng)事人持有房產(chǎn)證（或土地證）、原有權(quán)利人的國有土地使用權(quán)證（或原權(quán)利人的房產(chǎn)證）共同申請辦理房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的不動產(chǎn)登記的，經(jīng)調(diào)查核實，應(yīng)予以受理。

五是房屋用途與土地用途不一致的問題。對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前已分別辦有房產(chǎn)證和土地證的自建房，可以分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記。對于在原土地用途為機關(guān)團體、公共服務(wù)、工業(yè)用地等用地上建的住宅樓（房改房、安置房等），補繳出讓金后，可以辦理。

  六是關(guān)于綜合用地、商住用地、多種用途細分登記的問題。對于在“綜合用地”上建筑物的，已辦理房屋登記的要根據(jù)建筑物實際登記用途確定土地登記用途和土地使用年限，未辦理房屋登記的（包括空地未建的情況）的則根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途和土地使用年限。對于原批準土地用途登記為“商住用地”的，根據(jù)房屋實際用途確定登記年限及土地用途。對于批準土地用途登記為多種用途的空地，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途。關(guān)于土地使用年限的具體規(guī)定為：使用年限自原土地出讓起始日期計算，綜合用地細分為住宅用地50年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年；商住用地細分為住宅用地70年，商業(yè)用地40年。

七是關(guān)于開發(fā)建設(shè)單位已注銷或被吊銷營業(yè)執(zhí)照，造成購房人無法辦理不動產(chǎn)登記的問題。已辦首次登記的房屋，可由購房人憑清晰的權(quán)屬來源證明材料（購房合同、發(fā)票等）、有關(guān)稅費繳納憑證等資料，單方申請轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)公告無異議后給予辦理。

八是關(guān)于已辦理集體土地使用證或有合法用地批文的農(nóng)村宅基地上房屋缺乏規(guī)劃報建資料的問題。對于未有城鄉(xiāng)規(guī)劃的地區(qū)，提交不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料，可以辦理不動產(chǎn)登記。

九是關(guān)于房屋或土地分別查封，無法辦理不動產(chǎn)登記的問題。人民法院對不動產(chǎn)進行查封或?qū)嶓w處理時，宜將土地和地上建筑物一并進行查封或處理。登記申請人應(yīng)向人民法院提出異議，解除查封后可以再申請不動產(chǎn)登記手續(xù)。

十是用地批準文書抵押狀態(tài)未注銷，地上商品房已辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)無法辦理不動產(chǎn)登記的問題。對于用地批準文書抵押狀態(tài)未注銷的地塊，地上已建成商品房出售并已辦理房產(chǎn)證的，住戶申請辦理不動產(chǎn)登記相關(guān)手續(xù)時應(yīng)給予辦理。

  四、《處理意見》的適用范圍是什么？

本意見適用于開平市轄區(qū)范圍內(nèi)，對實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記（2016年6月20日）前存在的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的處理。

五、《處理意見》什么時候?qū)嵤坑行谘娱L到什么時候？

本意見自2025年9月1日起施行，有效期3年。根據(jù)《江門市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（江府辦〔2009〕107號）的要求，開平市自然資源局對有效期即將屆滿的規(guī)范性文件進行了梳理評估。經(jīng)評估，《處理意見》繼續(xù)施行，其有效期延長3年，自2025年9月1日起延期施行，有效期延期至2028年8月31日。在繼續(xù)施行期間，該文件如有修改或廢止，以新修改文件的公布或廢止的通知

聯(lián)系單位:開平市自然資源局   聯(lián)系電話:0750-2257703

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            音頻解讀鏈接:  http://m.auxus.cn/kpszfw/zwgk/fggw/zcjd/content/post_3352649.html